Blog

Sevindikli Bölgesi ; 1936’da merkezi Gebze’nin Sipahiler mahallesi olan Taşköprü bucağına bağlıyken, bu bucağın kaldırılmasıyla merkezi daha sonra Hereke’ye taşınan ve adı Hereke bucağı olarak değişen Tavşancıl bucağına bağlanmış ve bu konumunu Körfez ilçesine bağlandığı 1987’ye dek korumuştur. Rakımı (deniz seviyesinden yüksekliği) 233 metredir.

Kocaeli il merkezine 35, Körfez ilçesine 20 km, Kocaeli Üniversitesi Umuttepe kampüsü ve hastanesine 11 km , Kocaeli Şehir Hastanesine 27 km uzaklıktadır.

Mahallede ilköğretim okulu, Sağlık ocağı ve Kültür Merkezi mevcuttur. Bölgenin içme suyu şebekesi, kanalizasyon şebekesi, elektrik ve sabit telefon hattı mevcuttur.

Kuzey Marmara Otoyolu Kurtköy-Akyazı kesimi 5. Giriş-Çıkış gişeleri (Sevindikli-İlimtepe) bölgenin merkezindedir. Otoyol hizmete açılmış olup; İstanbul il sınırı (Tuzla) ile arasında 15 dakikalık bir mesafeye düşmüştür.

• Bölgede şu anda toplulaştırma ve imar uygulaması yapılmaktadır. Mahalle yerleşim alanları genişletilmekte, devlet kurumlarının (okul, sağlık ocağı, kültür merkezi vs.) yapılacağı yerler belirlenmektedir. 
• Karadeniz Sahil yolu, Köprü yoluve Sabiha Gökçen havalimanı ile Kocaeli Üniversitesi arasında yapılacak alternatif bağımsız duble yol projelerinin ana noktasında yer almaktadır.
• Yüksek hızlı Tren projesinin zemin etüd’leri yapılmış olup 2023 planlarında güzergah olarak yer almaktadır.
• Avrupanın en büyük sanayisitelerinden birisi olan İstanbul Sanayi Sitesi (İMES) ve Mermerciler Sanayi Sitesine 17 km. Mesafededir.

Arazi – Tarla Yatırımı nedir ? Nasıl yapılır ? Neden yapılır ?

Cesaret, dünya var olduğundan beri bir yatırımcının en önemli ve vazgeçilmez sermayesidir. Risk, ama akılcı risk almasını bilmeyen bir yatırımcı, hiç bir zaman parasını arttıramaz, yatırım piyasalarında sermayesini büyütemez. 

Yeni kararlar, yeni projeler, hükümetlerin ve özel teşebbüslerin hareketlerini takip etmeyen, yani ekonomideki trendleri yakalayamayan ve ilgilenmeyen bir yatırımcı bu alandaki en değerli unsuru ıskalamış olur. 

Yatırımcı iyi bir araştırmacı gibi yatırım yapılacak bölgelerdeki reel gelişmeleri takip eder. Örneğin: çevrenizdekiler size, tarlaya yatırım yapacağınız zaman şunları söyler;

Yolu olsun, Elektriği olsun, Suyu olsun, Merkeze yakın olsun vs…

Eğer yatırım uzun vadeli yapılıyorsa, yukarıdaki maddeler sıfır değer taşımaktadır.

Yukarıdaki maddeler yatırım yapılacak yerde varsa zaten m2 birim fiyatı yüksektir ve yatırım için daha büyük bütçe gerektirir.

–Yatırımcı neye yatırım yapacağına net karar vermeli.

1-Yerleşip yaşayacağım, 2-Param para kazansın, 3-Her ikiside önemli.

Aldığım yere ev yapacağım.

Dikkat! Bu yatırımcı yaklaşımı değil, son kullanıcı tarzıdır. Burada yol, su, elektrik ve merkeze yakınlık aranabilir. Gelişmelere göre satın alınan yer ileride mutlaka değer de kazanır. Ancak bu tip yerler düşük fiyata alınamayacak yerlerdir. Örnek: Merkeze yakın yerlerin m2 birim fiyatı 100 – 150 TL arası iken, merkeze 10 – 20 km mesafedeki yerlerin m2 birim fiyatı 50 – 100 TL arasındadır. Halbuki orta vadede her yer merkeze yakın olacak ve tüm alt yapı ve üst yapı tamamlanmış olacaktır.

Param para kazansın

Bu düşünce, yatırımcı yaklaşımıdır. En önemli konu m2 birim fiyatıdır. Bu yaklaşımda ne yolun ne diğer alt ve üst yapının önemi yoktur. Konumuz zaten üzerinde imar – ifraz çalışmalarının yürütüldüğü yerler olduğu için tüm alt üst yapı gelecektir. Tarlaların alan ve şekilleri değişecek arsaya dönüşecektir. ( Toplulaştırma , İmar , ifraz uygulamaları )

Hem ev yaparım, hem de param para kazansın.

Bu yaklaşımda yine son kullanıcı tarzı olup, işi şansa kalmıştır. Alt ve üst yapı gerektiren bu yaklaşım alım için yüksek bedel ödemek zorundadır. Köy yerleşim alanına yakın olduğu için de gelişimi zayıf olacağından, eski yapılaşmanın içinde kalacağından, primsel bazda değeri düşük kalacaktır.

İmarlı Arazi mi Yoksa İmarsız Arazi mi Daha Çok Kazandırır?

Bu sorunun cevabı bölgeden bölgeye değişiklik göstermekle beraber eğer arazi bir yatırım aracı olarak görülüyor ve finansal yatırım araçlarının çok üzerinde reel bir kazanç hedefleniyorsa imarsız olan fakat imarı en geç 5 ila 10 yıl içinde geçebilecek olan arazinin daha fazla kazanç sağlayacağını söylemek mümkündür.

İmar planı beklentisi olan arazilerin fiyatları zaman içinde sert yükselişler yaşarlar. Fiyat trendleri sürekli yukarı doğrudur ve fiyat ivmeleri yüksektir. Bu durum imar planı yayınlanıncaya kadar devam eder.

Bir bölgeden imar geçmesi demek o bölgedeki arazilerin kısa vadeli beklentisinin sona ermesi demektir. Çünkü imarın geçecek olması başlı başına bir beklentidir.

Dolayısıyla bu beklenti ortadan kalktığında arazilerin fiyat artış hızı durur ya da yavaşlar. Yani arazi fiyatları bir süreliğine dinlenme periyoduna geçebilirler.

Buna göre imarı henüz geçmemiş fakat önümüzdeki birkaç yıl içinde geçmesi muhtemel olan bir arazi her yıl değerine değer katar ve yatırımcısına daha çok kazandırır.

 

Tarla vasfında olan arazilerin Özellikleri 

 

Arazi yatırımı henüz gelişimini tamamlamamış gayrimenkule yapılmalıdır. Gelişimini tamamlamış ve maksimum getiriye ulaşmış bir arazi satın alınırsa, ancak üzerine ekstra bir bina yatırımı yapıldığında kar getirebilir. Burada öncelikle tarım arazilerini ve daha sonra da arsaları ele alacağız.

Tarım arazileri: Bu arazileri tarım yapmak için almıyor, yatırım için düşünüyorsanız, bazı özel durumlarını da bilmeniz gerekmektedir.

1. a)Tarım arazilerine imar çıkması iki aşamalıdır. Önce 1/5000 “Nazım İmar Planları” çıkar. Bu durum, ileride 1/1000 Planların çıkacağı anlamı taşır. İmarının ne olacağı net olarak belli olmasa da aşağı yukarı bir fikir verir. Bu durum tarım arazisinin değerini arttırır. Ancak 1/1000 Uygulama imarı çıkmamış olduğundan, henüz yapılaşma izni yoktur. 1/1000 Uygulama İmar Planı çıkmış bir tarlanın arsaya dönüşebilmesi için max.parselin %40’ı oranında bir alanın Belediyeye bedelsiz terki şarttır.
2. b)” Bakanlığın uygun görüşü ile kamu yatırımları için ihtiyaç duyulan yerler hariç olmak üzere tarım arazileri, belirlenen büyüklükteki parsellerden daha küçük parsellere bölünemez. İfraz edilemez, payları üçüncü kişilere satılamaz, devredilemez ve rehnedilemez, miras kalması durumunda da aynı şartlar geçerlidir. Kısaca Toprak koruma Kanununa göre tarlaları bir kaç hissedarın birden almasına izin yoktur. Zaten hisseli bir tarlanın hisselerini ise ancak diğer hissedarlar alabilir. Ancak dikkat edilecek husus; tarla vasıflı parsellere ait bir imar çalışması olmadığı hallerde geçerli olduğudur.
3. c)Tarlalar “Sulu tarla”, Susuz tarla” olarak adlandırılabilir. Sulu tarla; içinden Sulama kanallarının geçtiğini ve tarım için avantajlı olduğunu ifade eder ve daha değerlidirler. Ancak arazide tarım yapmak düşünülmüyor ve yatırım için alınıyorsa, bunun pek bir önemi bulunmamaktadır.
4. d)Tarlaların imarı bulunmasa da üzerinde ruhsatlı ve tarım amaçlı vs. yapılaşma yapmak mümkündür. Bunun için bazı şartlar gereklidir. Üst ölçek planı bulunmayan iskan dışı alanlarda bulunan parsellerde; inşaat alanı katsayısı %5 den fazla olmamak, yapı inşaat alanları toplamı hiç bir koşulda (250) metreyi geçmemek, saçak seviyelerinin tabii zeminden yüksekliği (6.50) metreyi ve 2 katı aşmamak, yola ve parsel sınırlarına (5.00) m.den fazla yaklaşmamak şartı ile bir ailenin oturmasına mahsus bağ ve sayfiye evleri, kır kahvesi, lokanta ve bu tesislerin müştemilat binaları yapılabilir.
5. e)Üst ölçek planı bulunmayan iskan dışı alanlarda bulunan parsellerde; tarımsal üretimi korumak amacı ile üretimden pazarlamaya kadar tüm faaliyetleri içeren entegre tesis niteliğinde olmamak kaydıyla, konutla birlikte veya ayrı yapılan mandıra, kümes, ahır, ağıl, su ve yem depoları, hububat depoları, gübre ve silaj çukurları, arıhaneler, balık üretim tesisleri ve un değirmenleri gibi konut dışı yapılar, mahreç aldığı yola (10.00) m.den, parsel hudutlarına (5.00) m.den fazla yaklaşmamak, parselde bulunan bütün yapılara ait inşaat alanı katsayısı %40 ı ve yapı yüksekliği (6.50) m.yi ve 2 katı aşmamak şartı ile yapılabilir. Bu yapıların birinci fıkra koşullarına uyulmak üzere yapılacak konutla birlikte yapımı halinde de inşaat alanı katsayısı (0.40) ı geçemez. Beton temel ve çelik çatlı seralar yapı yaklaşma mesafelerine uyulmak şartı ile inşaat alanı katsayısına tabi değildir. Ayrıca bu tesisler hakkında Tarım ve Köyişleri Bakanlığı ve diğer ilgili kurum ve kuruluşların taşra teşkilatlarının uygun görüşünün alınması ve başka bir amaçla kullanılmayacağı hususunda tesis sahiplerince ilgili idareye noterlikçe tasdikli yazılı taahhütte bulunulması gerekmektedir. Bu maddede anılan yapılar ilgili bakanlık ve kuruluşlarca hazırlanmış bulunan 1/50 veya 1/100 ölçekli tip projeler üzerinden yapılabilir.
6. f)Üst ölçek planı bulunmayan iskan dışı alanlarda bulunan parsellerde; tüm masrafları parsel sahibi tarafından karşılanmak üzere mevzii imar planı hazırlatılabilir.Yerel Plân (Mevzii İmar Plânı): Mevcut imar plânı sınırları dışında olup, bu plânla bütünleşmeyen bir konumda bulunan alanlar üzerinde hazırlanan sosyal ve teknik alt yapı ihtiyaçlarını kendi bünyesinde sağlamış olan plândır. Bunun için İl Özel İdaresinin şartnamesine uygun davranmak gereklidir. Mevzii İmar Planları çıktıktan sonra bu mevzii imar planına uygun ruhsatlı yapılar yapılabilir.

Arazi Yatırımı yaparken nelere dikkat edilmeli ?

1-Satın alınacak arsanın mutlaka tapu ve çapını görün. Tapu Kadatro Genel Müdürlüğü (TKGM) internet sayfasından veya ilgili belediyenin harita servisinden, e-imar durumundan arsanın çapını ve imar durumunu alın.

2. Tapunun bir kişiye mi ait olduğunu yoksa hisseli mi olduğunu ilgili tapu ve sicil müdürlüğünden araştırın. Hisseli tapular da diğer hisseler ile ilgili bir kısıntılı durum olup olmadığını tapu sicilinden araştırın.

3. Tapu kaydında herhangi bir kısıtlama ve satışına engel bir durum olup olmadığını araştırın. Kısıtlama arsanın alım satımını veya irtifak hakları kullanımını engelleyebilir.

4. Arsanın bulunduğu belediye imar müdürlüğünde 1/1000 ve 1/5000 ölçekli imar uygulama planlarında hangi özelliklere (konut arsası,ticari,sanayi arsası,tarla vs.) sahip olduğunu araştırın.

5. Varsa İnşaat alanının ne kadar olacağı , emsal (taban alanı kullanımmiktarı)ve Hmax(maximum inşa edilebilecek bina yüksekliği) gibi verileri kontrol edin .

6. Arsanın bulunduğu civarda planlanan büyük yatırımları (metro,raylı sistem,yeni arter,yol,hastane gibi,) araştırın.Gelecekte yaşam yoğunluğunun artması beklenen bölgelerdeki arsa yatırımları gelecek vaad eder.

7. Arazilerin jeolojik yapısına dikkat edilmelidir. Toprağı kayan arazilerin yatırım ürünü olması zordur.