Что такое градостроительный статус и как его читать? (TAKS/KAKS)

Краткий ответ на вопрос, как читать градостроительный статус, таков: документ о градостроительном статусе - это официальная сводка, показывающая, сколько и каким образом вы можете строить на участке; TAKS указывает коэффициент застройки (пятна застройки), KAKS - коэффициент общей площади строительства, габарит (gabari) - высоту, а отступы обозначают расстояния, которые необходимо оставить от границ соседних участков. В этой статье мы объясняем эти термины на простом примере и рассказываем, где получить документ и на что вам как инвестору следует обращать внимание.

Что такое градостроительный статус (имарный лист)?

Градостроительный статус, иногда называемый также имарным листом (imar çapı), - это документ, показывающий положение участка в градостроительном плане и условия его застройки. Этот документ включает назначение, под которое выделен участок (жилое, коммерческое, промышленное и т. д.), коэффициенты застройки, ограничение по этажности и высоте, а также отступы. Коротко говоря, это 'паспорт' участка, который напрямую определяет его стоимость.

Чтобы понять реальную стоимость участка, нужно смотреть не на его цену, а прежде всего на его градостроительный статус. Два участка одинакового размера могут иметь совершенно разную стоимость в зависимости от их градостроительных прав; один может быть полностью открыт для застройки, а другой выделен под дорогу или зелёную зону. Это один из основных принципов, который мы подчёркиваем и в нашем руководстве по инвестициям в землю Sevindikli.

Где получить градостроительный статус?

Документ о градостроительном статусе запрашивается в муниципалитете, к которому относится участок. Многие муниципалитеты предоставляют эту услугу и онлайн. Для предварительной информации вы можете воспользоваться следующими официальными каналами:

• Муниципалитет: Управление градостроительства соответствующего районного муниципалитета оформляет официальный градостроительный статус.
• e-Devlet: Некоторые муниципальные услуги доступны через e-Devlet (turkiye.gov.tr).
• Запрос по участку: Чтобы проверить данные об участке, воспользуйтесь статьёй, в которой мы рассказываем о том, как пользоваться запросом по участку TKGM и WebTapu.

При запросе документа вам нужно знать номер квартала (ada) и номер участка (parsel); эти данные вы можете найти в своём свидетельстве о собственности или на экране запроса по участку. В отличие от информационных запросов в интернете, официальный документ о градостроительном статусе, полученный в муниципалитете, является обязательным к исполнению и актуальным. Прежде чем принять инвестиционное решение, обязательно нужно получить этот официальный документ.

Важно: запросы в интернете носят информационный характер. Для инвестиционного решения основой служит официальный и актуальный градостроительный статус, полученный в муниципалитете.

Как читать градостроительный статус: основные термины

TAKS (коэффициент площади застройки)

TAKS - это отношение площади пятна застройки здания на уровне земли к площади участка. То есть он показывает, на какой части участка вы можете разместить здание. Если TAKS равен 0.30, вы можете застроить не более 30 процентов участка; оставшаяся площадь отводится под сад, парковку и отступы.

KAKS / Emsal

KAKS (коэффициент площади этажей) известен также как Emsal. Это отношение суммарной площади строительства всех этажей к площади участка. KAKS - это важнейший коэффициент, определяющий общий размер здания, и это показатель, который сильнее всего влияет на стоимость участка. Например, чем выше значение KAKS, тем больше прав на застройку возникает на том же участке, что напрямую повышает стоимость участка.

Габарит (высота)

Габарит - это максимально допустимая высота строения. Он может указываться в метрах или в количестве этажей. Его ограничивают, чтобы сохранить порядок застройки и силуэт окружающей застройки. Он рассматривается вместе с TAKS и KAKS; ведь даже если ваше общее право на строительство фиксировано, габарит определяет, до скольких этажей вы можете подняться.

Отступы

Отступы - это расстояния, которые здание должно оставлять от границ участка (передней, боковой, задней). Эти расстояния сужают площадь, на которой может располагаться здание, и фактически влияют на полезную площадь застройки. Особенно на небольших участках отступы могут привести к тому, что вся теоретически рассчитанная площадь застройки не может быть использована.

Пример расчёта 1: участок площадью 1000 m2

Чтобы сделать термины наглядными, разберём простой пример. Допустим, у вас есть участок площадью 1000 m2:

• TAKS 0.30: Площадь застройки = 1000 x 0.30 = 300 m2. То есть здание может занимать на уровне земли не более 300 m2.
• KAKS 0.90: Общая площадь строительства = 1000 x 0.90 = 900 m2. Сумма всех этажей может составлять не более 900 m2.

В этом примере здание с площадью застройки 300 m2 имеет право на строительство, соответствующее примерно трём этажам (300 x 3 = 900 m2). Реальный проект меняется в зависимости от отступов и ограничения по габариту, поэтому пример служит лишь для того, чтобы показать логику.

Пример расчёта 2: участок площадью 500 m2

Закрепим это вторым примером. На этот раз предположим, что на участке площадью 500 m2 TAKS равен 0.40, а KAKS равен 1.20:

• TAKS 0.40: Площадь застройки = 500 x 0.40 = 200 m2. Здание может занимать на уровне земли не более 200 m2.
• KAKS 1.20: Общая площадь строительства = 500 x 1.20 = 600 m2. Сумма всех этажей может составлять не более 600 m2.

Здесь строение с площадью застройки 200 m2 соответствует примерно трём этажам (200 x 3 = 600 m2). Сравнив два примера, вы увидите, что право на строительство определяют не только размер участка, но в той же мере и коэффициенты TAKS и KAKS. Подробно о том, как этот расчёт отражается на оценке, вы можете найти в нашей статье об оценке земли и технико-экономическом обосновании.

Понятие незапланированной территории и территории без градостроительного плана

Не у каждого объекта недвижимости есть определённый градостроительный статус. Места, где нет градостроительного плана, называются незапланированными территориями. На этих территориях застройка возможна лишь при ограниченных условиях в соответствии с нормативами для незапланированных территорий. На земле со статусом сельскохозяйственного поля чаще всего нет определённого TAKS или KAKS; это одно из важнейших отличий поля от участка под застройку, и оно напрямую влияет на инвестиционное решение.

То, что можно построить на незапланированных территориях, меняется в зависимости от характеристик участка и нормативов. Поэтому в отношении объекта недвижимости, не имеющего градостроительного плана, любые ожидания, связанные с застройкой, необходимо подтверждать из официального источника. Чтобы подробнее разобраться в этом основном различии между участком под застройку и сельскохозяйственным полем, вы можете прочитать наше сравнение - участок или поле как инвестиция.

Виды градостроительных планов

Документ о градостроительном статусе показывает также, на плане какого масштаба он основан. В простой сводке есть два основных уровня:

• Генеральный градостроительный план (nazım plan): Определяет общее использование территории и крупномасштабные решения.
• Детальный градостроительный план (uygulama plan): Детализирует условия застройки на уровне участка (TAKS, KAKS, габарит).

Для инвестора наиболее обязательные данные - это условия на уровне участка, исходящие из детального градостроительного плана. Генеральный план задаёт направление, но конкретные права даёт детальный план. Если участок отображается в генеральном плане в жилой зоне, это не означает, что права на застройку окончательно установлены, при условии что детальный градостроительный план ещё не разработан. Знание этого различия позволяет вам не путать ожидание с уже имеющимся правом.

На что инвестору следует смотреть в градостроительном документе?

• Назначение: Участок жилой, коммерческий или выделен под объекты инфраструктуры (дорога, парк, школа)?
• TAKS и KAKS: Коэффициенты застройки напрямую влияют на стоимость участка.
• Габарит: Число разрешённых этажей определяет размер проекта.
• Отступы: Насколько они сужают полезную площадь?
• Актуальность: Дата документа свежая? Есть ли ожидание изменений в плане?
• Тип плана: Права основаны на детальном градостроительном плане или только на генеральном плане?

Часто задаваемые вопросы

В чём разница между TAKS и KAKS?

TAKS определяет площадь застройки, которую здание может занимать на уровне земли; KAKS определяет суммарную площадь строительства всех этажей. Например, на участке 1000 m2 при TAKS 0.30 площадь застройки составляет 300 m2, а при KAKS 0.90 общая площадь строительства - 900 m2. TAKS показывает ширину пятна здания, а KAKS - его общий размер; оба рассматриваются вместе.

Где я могу получить документ о градостроительном статусе?

Документ о градостроительном статусе получают в управлении градостроительства районного муниципалитета, к которому относится участок. Некоторые муниципалитеты предоставляют эту услугу также онлайн или через e-Devlet. Запросы в интернете носят информационный характер; для инвестиционного решения основой служит официальный и актуальный документ, полученный в муниципалитете. При запросе вам нужно знать номер квартала и номер участка.

Что означает габарит?

Габарит - это максимально допустимая высота строения; он указывается в метрах или в количестве этажей. Даже если ваше общее право на строительство (KAKS) фиксировано, габарит определяет, до скольких этажей вы можете реализовать это право. Его ограничивают, чтобы сохранить порядок застройки и силуэт окружающей застройки, и он напрямую влияет на проектное решение.

Может ли у поля быть градостроительный статус?

На земле со статусом сельскохозяйственной чаще всего нет определённого TAKS или KAKS, потому что поле в первую очередь выделено под сельскохозяйственное использование. Места без градостроительного плана считаются незапланированными территориями, и застройка там зависит от ограниченных условий. Поэтому, если есть ожидание застройки на поле, статус участка обязательно нужно подтвердить из официального источника.

Когда вы узнаёте ответ на вопрос, как читать градостроительный статус, вы можете оценить реальный потенциал участка независимо от его цены. Этот навык защищает вас от вводящих в заблуждение объявлений. Чтобы вместе разобрать градостроительный статус участков в районе Körfez и Sevindikli и для анализа района вы можете связаться с командой Sevindikli Yatırım по номеру +90 532 295 17 61. Говоря 'Пусть у вас будет своё место', мы заботимся о том, чтобы вы делали осознанный выбор.