Что такое градостроительный статус и как его читать? (TAKS/KAKS)

Короткий ответ на вопрос, как читать градостроительный статус, таков: справка о градостроительном статусе - это официальная сводка, показывающая, сколько и как вы можете строить на участке; TAKS обозначает коэффициент застройки (пятно застройки), KAKS - общий коэффициент строительства, gabari - высоту, а отступы от границ - расстояния, которые нужно оставить от границ соседей. В этой статье мы объясняем эти термины на простом примере, рассказываем, где получить справку и на что нужно обращать внимание как инвестору.

Что такое градостроительный статус (имар чапы)?

Градостроительный статус, иногда называемый имар чапы, - это документ, показывающий положение участка в градостроительном плане и условия застройки. Этот документ содержит, под какое использование отведен участок (жилье, торговля, промышленность и т. д.), коэффициенты застройки, ограничение по этажности и высоте, а также отступы от границ. Короче говоря, это 'удостоверение личности' участка, и оно напрямую определяет его стоимость.

Чтобы понять реальную стоимость участка, нужно смотреть не на цену, а сначала на градостроительный статус. Два участка одинакового размера могут нести совсем разную стоимость в зависимости от градостроительных прав; один может быть полностью открыт под застройку, а другой отведен под дорогу или зеленую зону. Это один из базовых принципов, который мы подчеркиваем и в нашем руководстве по инвестициям в участок в Севиндикли.

Где получить градостроительный статус?

Справка о градостроительном статусе запрашивается в муниципалитете, к которому относится участок. Многие муниципалитеты предоставляют эту услугу и онлайн. Для предварительной информации вы можете использовать официальные каналы ниже:

• Муниципалитет: Управление градостроительства соответствующего окружного муниципалитета оформляет официальный градостроительный статус.
• e-Devlet: Некоторые услуги муниципалитетов доступны через e-Devlet (turkiye.gov.tr).
• Запрос участка: Чтобы проверить сведения об участке, воспользуйтесь нашей статьей, где мы рассказываем об использовании запроса участка TKGM и WebTapu.

Запрашивая документ, вам нужно знать номер квартала и участка; эти сведения вы можете найти в своем тапу или на экране запроса участка. Официальная справка о градостроительном статусе, полученная в муниципалитете, в отличие от информационных запросов в интернете, является обязывающей и актуальной. Прежде чем принять инвестиционное решение, обязательно нужно получить этот официальный документ.

Важно: запросы в интернете носят информационный характер. Для инвестиционного решения основой является официальная и актуальная справка о градостроительном статусе, полученная в муниципалитете.

Как читать градостроительный статус: основные термины

TAKS (коэффициент площади основания)

TAKS - это отношение площади основания здания, опирающегося на землю, к площади участка. То есть он показывает, на какой части участка вы можете разместить основание здания. Если TAKS равен 0.30, вы можете застроить основанием не более 30 процентов участка; остальная площадь отводится под сад, парковку и отступы от границ.

KAKS / Emsal

KAKS (коэффициент площади этажей), также известный как Emsal. Это отношение общей строительной площади всех этажей к площади участка. KAKS - самый критический коэффициент, определяющий общий размер здания, и это данные, которые сильнее всего влияют на стоимость участка. Например, по мере роста значения KAKS на том же участке возникает право построить больше, а это напрямую повышает стоимость участка.

Gabari (высота)

Gabari - это разрешенная предельная высота здания. Может указываться в метрах или числом этажей. Она ограничивается, чтобы сохранить порядок застройки и силуэт окружения. Оценивается вместе с TAKS и KAKS; ведь даже если ваше общее право на строительство фиксировано, gabari определяет, до скольких этажей вы можете подняться.

Отступы от границ

Отступы от границ - это расстояния, которые здание должно оставить от границ участка (передней, боковой, задней). Эти расстояния сужают площадь, на которой может располагаться здание, и влияют на фактически используемую площадь основания. Особенно на небольших участках отступы от границ могут привести к тому, что не вся теоретически рассчитанная площадь основания может быть использована.

Пример расчета 1: участок 1000 m2

Чтобы сделать термины конкретными, сделаем простой пример. Допустим, у вас есть участок 1000 m2:

• TAKS 0.30: Площадь основания = 1000 x 0.30 = 300 m2. То есть здание может занимать на земле не более 300 m2.
• KAKS 0.90: Общая строительная площадь = 1000 x 0.90 = 900 m2. Сумма всех этажей может составить не более 900 m2.

В этом примере здание с основанием 300 m2 обладает правом на строительство, грубо соответствующим трем этажам (300 x 3 = 900 m2). Реальный проект меняется в зависимости от отступов от границ и ограничения по gabari, поэтому пример нужен лишь для того, чтобы показать логику.

Пример расчета 2: участок 500 m2

Закрепим вторым примером. На этот раз предположим, что на участке 500 m2 TAKS равен 0.40, а KAKS - 1.20:

• TAKS 0.40: Площадь основания = 500 x 0.40 = 200 m2. Здание может опираться на землю не более чем на 200 m2.
• KAKS 1.20: Общая строительная площадь = 500 x 1.20 = 600 m2. Сумма всех этажей может составить не более 600 m2.

Здесь здание с основанием 200 m2 грубо соответствует трем этажам (200 x 3 = 600 m2). Сравнив два примера, вы увидите, что право на строительство определяют не только размер участка, но и коэффициенты TAKS и KAKS. Как этот расчет отражается на оценке, вы подробно найдете в нашей статье оценка участка и технико-экономическое обоснование.

Понятие беспланового и незастраиваемого участка

Не у каждой недвижимости есть определенный градостроительный статус. Места, где нет градостроительного плана, называются бесплановой зоной. В таких зонах застройка возможна в ограниченных условиях согласно законодательству о бесплановых зонах. На земле с характеристикой сельхозземли чаще всего нет определенного TAKS или KAKS; это одно из важнейших отличий сельхозземли от участка, и оно напрямую влияет на инвестиционное решение.

Что можно построить в бесплановых зонах, меняется в зависимости от качества участка и законодательства. Поэтому на недвижимости без градостроительного плана любые ожидания по застройке нужно подтверждать из официального источника. Чтобы подробнее увидеть это базовое различие между участком и сельхозземлей, вы можете прочитать наше сравнение участок или сельхозземля для инвестиций.

Типы градостроительных планов

Справка о градостроительном статусе показывает и то, на плане какого масштаба она основана. Простой сводкой - есть два основных уровня:

• Генеральный план застройки: определяет общее использование земли и крупномасштабные решения.
• Детальный (исполнительный) план застройки: детализирует условия застройки на уровне участка (TAKS, KAKS, gabari).

Самые обязывающие для инвестора данные - это условия на уровне участка, идущие из детального плана застройки. Генеральный план задает направление, но конкретные права дает детальный план. То, что участок виден в генеральном плане в жилой зоне, не означает, что права застройки закрепились, если детальный план застройки еще не выполнен. Знание этого различия позволяет вам не путать ожидание с текущим правом.

На что инвестору смотреть в градостроительном документе?

• Решение об использовании: Участок отведен под жилье, торговлю или под зону общественного назначения (дорога, парк, школа)?
• TAKS и KAKS: Коэффициенты застройки напрямую влияют на стоимость участка.
• Gabari: Сколько этажей разрешено - определяет размер проекта.
• Отступы от границ: В какой мере они сужают используемую площадь?
• Актуальность: Дата документа свежая? Есть ли ожидание изменений в плане?
• Тип плана: Права опираются на детальный план застройки или только на генеральный план?

Часто задаваемые вопросы

В чем разница между TAKS и KAKS?

TAKS определяет площадь основания, которую здание может занимать на земле; а KAKS - общую строительную площадь всех этажей. Например, на участке 1000 m2 при TAKS 0.30 основание составит 300 m2, а при KAKS 0.90 общее строительство - 900 m2. TAKS показывает ширину застройки здания, а KAKS - его общий размер; оба оцениваются вместе.

Где я могу получить справку о градостроительном статусе?

Справка о градостроительном статусе получается в управлении градостроительства окружного муниципалитета, к которому относится участок. Некоторые муниципалитеты предоставляют эту услугу и онлайн, или через e-Devlet. Запросы в интернете носят информационный характер; для инвестиционного решения основой является официальный и актуальный документ, полученный в муниципалитете. При запросе вам нужно знать номер квартала и участка.

Что значит gabari?

Gabari - это разрешенная предельная высота здания; указывается в метрах или числом этажей. Даже если ваше общее право на строительство (KAKS) фиксировано, gabari определяет, до скольких этажей вы можете поднять это право. Она ограничивается с целью сохранить порядок застройки и силуэт окружения и напрямую влияет на проектное решение.

Бывает ли у сельхозземли градостроительный статус?

На земле с сельскохозяйственной характеристикой чаще всего нет определенного TAKS или KAKS, потому что сельхозземля прежде всего отведена под сельскохозяйственное использование. Места без градостроительного плана считаются бесплановой зоной, и здесь застройка зависит от ограниченных условий. Поэтому, если от сельхозземли есть ожидание застройки, состояние участка обязательно нужно подтвердить из официального источника.

Когда вы освоите ответ на вопрос, как читать градостроительный статус, вы сможете оценивать реальный потенциал участка независимо от его цены. Этот навык защитит вас от вводящих в заблуждение объявлений. Чтобы вместе истолковать градостроительный статус участков в районе Кёрфез и Севиндикли и для анализа района, вы можете связаться с командой Sevindikli Yatırım по номеру +90 532 295 17 61. Говоря 'Пусть у вас будет свое место', нам важно, чтобы вы были на стороне осознанного выбора.